CHINA KOREA Biz Portal > 중국창업하기 > 정보교류
https://insupark.cafe24.com:443/bbs/board.php?bo_table=0304
테스트 버전 0.2 (2004-04-26)ko중국의 부동산(토지) 제도
https://insupark.cafe24.com:443/bbs/board.php?bo_table=0304&wr_id=4
1. 토지소유권의 형성과정
중국의 토지(國土)는 국가소유(國有)와 집체소유(集有)로서 사적 소유권 즉 사유(私有)가 인정되지 않는다.
이를 이해하기 위하여는 중국 건립 이후의 과정을 살펴보아야 하는데, 국유와 집유의 개념파악이 중국 부동산제도를 이해하는 기초가 되므로 조금 지루하지만 설명을 하고자 한다.
농업본위의 사회에서 혁명이란 곧 토지혁명을 의미하는데, 여기에서 토지란 일반적으로 농지(農地) 즉, 전. 답. 삼림. 양어장. 수리시설. 초지. 축산 등을 포함한 광의의 농지를 의미한다.
중국공산당에 의하여 건립(1949년 10월 1일)된 중화인민공화국이 우선적으로 제정한 법률이 ‘토지개혁법’(1950년 6월 28일)이며, 그 골자는 “있는 자”(지주. 부농. 사원. 교회. 학교 등)의 농지를 몰수하여 “없는 자” 즉 농민에게 무상으로 분배하고, 도시의 토지와 대규모 삼림. 광산. 호수. 하천. 항만 등은 모두 국유화하였다.
대부분의 사회주의국가는 토지개혁에 뒤따라 농업집단화(農業集團化) 과정을 겪게 되는데, 중국의 경우 초기에는 토지의 사적소유권을 그대로 인정하면서 노동과정에서만 협동하는 집단화 방식에서 시작하여 점차 생산합작사(生産合作社)라는 집단(集團)체재로 발전하고, 결국에는 여러 개의 생산합작사를 합친 대규모의 인민공사가 나타나게 된다.
인민공사(人民公社)는 토지와 생산설비를 집단적으로 소유하고 공동생산과 공동분배를 책임지는 종합적 경제조직으로서, 그 과정에서 건국 초기에 개인에게 분배되었던 모든 토지가 조직화된 집단의 소유로 이전되었다.
이와 같은 집단 경작방식은 근본적으로 농민들의 생산 의욕을 저하시키면서 중국 경제를 피폐하게 하는 원인이 되었고, 1978년 말 등소평이 집권(개혁. 개방)하게 되면서 변화가 시작되어 마침내 1985년에 인민공사가 모두 해체되고, 인민공사가 가지고 있던 토지는 정치. 행정조직으로 변형된 향(鄕)과 촌(村)의 소유로 자연스럽게 이전되었다.
인민공사의 하부단위로 구성되었던 향과 촌(그 당시는 대대 혹은 소대 등으로 호칭)을 ‘근로대중의 집합체’ 즉 집체(集體)라고 통칭하게 되면서, 국가와 더불어 중국 토지소유의 양대 축을 형성하고 있다.
2. 토지사용권의 분류
중국 토지의 소유권은 국가와 집체(촌과 향)가 가지고 있는데 여기에서의 국가란 우리의 행정부에 해당하는 국무원(國務院)이 되고, 집체란 촌집체경제조직(촌이나 향에서 직접 운영하는 공장 등) 또는 촌민위원회가 된다.
국가나 집체는 소유자로서 자기의 토지를 개인이나 다른 경제조직에게 기간을 정하여 사용할 수 있는 권리 즉 사용권을 주게 되는데, 이와 같은 사용권은 유상사용권과 무상사용권 및 도급경영권으로 구분된다.
유상사용권(有償使用權)이란 도시의 주거용지나 공장용지와 같이 내가 돈을 주고 사면 그 기간동안 사용권뿐만 아니라 처분권까지 인정되는 것으로서, 통상 ‘출양(出讓)에 의한 사용권’이라고 한다.
무상사용권(無償使用權)은 군사용지 등과 같이 완전히 무상인 경우와 공공목적에서 사용료를 받고 주는 경우가 있는데, 이를 통상 ‘획발(劃拔)에 의한 사용권’이라고 하여 처분권이 없으므로 다른 사람에게 팔거나 담보로 사용할 수 없다.
도급경영권(都給經營權)은 주로 농업. 임업. 목축업. 어업 등에 사용되는 토지로서 통상 30년의 기간으로 사용권을 주는데, 일부 처분권이 인정되므로 그 기간 중 다른 사람에게 팔 수도 있고 담보로 대출을 받을 수 있다.
결론적으로 중국 토지에 사용권은 상당히 다양하게 분화되어 있어서 우리가 생각 하듯이 소유권이 없으므로 사면 손해를 본다는 선입견은 사실과 다르다.
참고로 중국의 국토를 총괄하는 모법은 “중화인민공화국 토지관리법”으로서, 총칙. 토지의 소유권과 사용권. 토지이용의 총체적계획. 경작지보호. 건설용지. 감독과 검사. 법률책임. 부칙의 8개 장(章) 86개의 조문으로 구성되어 있다.
(1986년 6월 25일 제정, 2004년 8월 28일 제2차 개정)
나. 도시 토지의 사용권
중국에서 활동하는 한국인 대부분이 도시에 거주하므로 중국 부동산에 대한 이해 즉 토지의 사용권에 대한 이해 역시 도시부동산을 중심으로 접근함이 현실적이다.
중국 도시의 모든 토지는 국가소유(토지관리법 제8조) 임으로 누구든 법에 따라 사용권을 취득하여야 만 해당 토지를 이용할 수 있는데, 이를 구체적으로 규정한 법규는 “중화인민공화국 성진 국유토지사용권 출양과 전양 잠행조례”다.
긴 제목 중 성진(城鎭)은 성과 진이라는 행정구역으로서 우리의 도시(都市)로 해석하면 되고, 출양(出讓)은 양도를. 전양(轉讓)은 재(再)양도를 의미하며, 잠행조례란 임시법규를 말하므로 굳이 우리 말로 번역한다면 “도시국유토지사용권의 양도와 재양도에 관한 임시조례”가 된다.
법규의 주된 내용은 토지의 소유자인 국가가 파는 사람(양도인)의 입장에서 수요자(양수인)에게 돈을 받고 토지를 양도할 수 있고, 토지를 양도 받은 사람은 다시 돈을 받고 다른 사람에게 되 팔 수 있을 뿐 아니라, 그 토지를 담보로 돈을 빌릴 수 있고 임대도 할 수 있도록 규정하고 있다.
주의를 요할 점은, 토지를 양도 받을 당시에 사용용도가 구체적으로 규정되어 있을 뿐 아니라 매입 후 일정기간(보통 1-2년) 내에 허가 받은 용도대로 개발을 하여야 하므로, 한국과 같이 땅 만 사서 값이 오를 때까지 나대지로 두는 방법은 제약을 받게 된다.
토지사용권의 최장기간은 주거용지는 70년, 공업용지는 50년, 교육. 과학. 문화. 위생. 체육용지는 50년, 상업. 관광. 오락용지는 40년, 종합 또는 기타 용지는 50년으로 규정하고 있다. (조례 제12조)
참고로 토지대금은 계약 후 60일 이내에 전액을 지불하도록 되어 있는데 (제14조), 지역에 따라서 협상이 가능한 경우도 있다.
토지사용권의 기간이 만료되면 사용기간연장신청에 따라 다시 재계약을 체결하도록 규정하고 있는데(조례 제41조), 주거용지의 경우는 최근에 물권법이 통과되어 영구 소유권이 인정되었다.
다. 농업용지와 농가주택
‘중화인민공화국 토지관리법’은 방대한 중국의 토지를 용도별로 농업용지(農用地)와 건설용지(建設用地) 및 기타용지(未利用地라 함)로 구분하였는데, 이 중 농업용지는 상당부분이 집체소유 즉 향(鄕). 진(鎭). 촌(村)이라는 행정단위의 소유에 해당된다. (우리의 읍. 면. 동에 해당)
농업용지의 소유자인 집체행정단위는 일반적으로 촌민위원회라는 대표기구를 통하여 단위 소유의 토지를 관리하는데, 농업용지를 촌 구성원에게 도급(30년 기한)을 주어서 농사를 짓게 하고, 일부 건설용지에는 촌 구성원들의 주거용가옥(사용기간에 제한이 없으나, 1가구에 1개 부지 만 배정됨) 혹은 공공이익에 필요한 건물을 짓게 된다.
외국인이 농업용지를 구입하여 농업에 종사하는 경우는 “중화인민공화국 농촌토지도급법” (2003. 3. 1 시행)의 적용을 받게 되는데 구체적인 규정은 없으나 외국인도 도급 받아 사용할 수 있는 것으로 해석된다.
그러나 농가주택의 경우는 외국인 명의로 구입할 수 없을 뿐 아니라 중국인도 도시호적을 가진 사람은 소유가 금지되므로, 필요한 경우 농촌호적을 가진 현지인의 명의를 빌려야 만 한다.
중국의 기존도시가 확대되면서 도시 외곽의 농가주택에 용도가 다양화 되고, 현지 거주 한국인들 역시 전원주택 혹은 가든식 식당 등의 용도로 농가주택에 구입을 선호하는 추세다.
참고할 점은, 농가주택의 경우 처음 주택용지를 배당 받을 때에 토지대장 상의 면적이 세월이 경과되면서 넓어진 경우가 많은데, 관습적으로 실재 사용면적을 기준으로 매매가 이루어진다.
법률에서는 이를 관습법에 의거한 계약방식으로 분류하여 법적 보호를 받을 수 있는 것으로 해석하고 있으며, 실무상으로는 경계를 접한 이웃과 촌 정부의 공무원들이 입회하여 실제 경계를 확인하는 방법으로 계약절차를 진행하고 있는데, 세월의 경과에 따라 중국의 토지행정이 정비되어 가는 과정에서 이와 같은 부분이 어떻게 정리될지 관심이 가는 대목이다.
라. 등기절차와 관련된 차이점
1. 등기사무의 주관부서가 법원이 아닌 행정기관이다.
한국의 부동산등기업무는 법원 산하 등기소에서 관장하고 있는데 반하여 중국의 경우는 행정관청에서 관장하면서 건물의 경우는 방산국(房産局)에서, 토지의 경우는 현(縣)급 이상의 토지국(土地局)에서 담당하고 있다.
가장 큰 차이점은 한국은 건물과 토지의 소유자에게 각 각의 소유권등기권리증이 발부되나 중국의 경우는 건물에는 ‘소유권등기권리증’이, 토지에는 ‘사용권등기권리증’이 발부되므로 “토지의 사용권에 대한 분석”이 중국 부동산제도를 이해하는 관건(Key)이 된다.
2. 등기부등본의 발급제도가 없다.
중국의 경우 부동산을 방지산(房地産)이라 하는데 房은 건축물을, 地는 토지를 의미하며, 한국과의 가장 큰 차이점은 부동산등기부등본이나 토지대장을 발급하는 증명제도가 없다.
중국에서 부동산을 구입하고자 할 때 위와 같은 증명발급제도가 없는 관계로 사전에 등기부등본을 통하여 담보설정 등 권리관계를 파악할 수 없으며, 토지국이나 방산국의 등기부 열람이 일반인에게 제한되어 있는 경우가 대부분인 관계로 임대나 취득에 있어서 상당한 주의를 하여야 한다.
3. 인감증명제도가 없다.
우리의 ‘주민등록증’을 중국에서는 ‘신분증(身分證)’이라 하고 ‘호적증명’을 ‘호구부(戶口簿)’라 하는데 이를 우리의 경찰청에 해당하는 공안기구에서 관리하므로, 전. 출입신고를 비롯하여 출생신고와 사망신고. 혼인신고 등 모든 민원업무를 공안청(公安廳) 산하의 파출소에서 담당하고 있다.
외국인의 경우 내국인의 신분증과 구분하여 ‘거류증(居留證)’을 발행하였는데, 현재는 여권에 스티커를 붙이는 방식으로 변경되었다.
신분증명제도에 있어서 한국과 다른점은, 우리의 호적등본이나 주민등록등본과 같은 증명서류의 발급제도가 없으며, 그에 따라 당연히 인감증명도 없고 인감도장도 없다.
부동산 매매의 경우 인감증명제도가 없으므로 매도인과 매수인이 호구부나 신분증(외국인의 경우는 여권)을 지참하고 등기소에 출석하여 담당공무원에게 직접 확인을 받아야 하며, 대리인을 선임할 경우 공증사무소에서 확인 받은 대리인공증서면제도를 이용하여야 하는데 우리와 달리 등기대리인에 대한 자격제한이 없으므로 누구나 등기대리행위를 할 수 있다.]]>최고관리자Sun, 23 Mar 2014 07:08:18 +0900제3차 중국 특허법 개정에 따른 우리기업의 대응방안
https://insupark.cafe24.com:443/bbs/board.php?bo_table=0304&wr_id=3
최고관리자Fri, 07 Mar 2014 15:23:54 +0900[중국] 특허 출원 절차
https://insupark.cafe24.com:443/bbs/board.php?bo_table=0304&wr_id=2
○ 권리별 존속기간
- 전리권(특허권)은 설정등록을 함으로써 발생하며, 존속기간은 발명전리의 경우 출원일로부터 20년, 실용신형전리 및 외관설계전리는 출원일로부터 10년이다.
○ 특허요건
- 전리권을 부여하는 발명, 실용신형은 신규성, 창의성 및 실용성을 구비하여야 한다. 의장 또한 신규성을 갖추지 않으면 안된다.
- 신규성
특허,실용신형출원일 전에 그 출원된 발명,실용신형과 동일한 발명이나 실용신형이 ①국내외의 출판물에 공적으로 발표되어 있지 않으며, ②중국 국내에서 공지공용되어 있지 않으며, ③공개 또는 공고된 선출원 명세서안에 기재되어 있지 않아야 등록을 받을 수 있다.
- 창의성
진보성과 동일한 개념으로서 발명은 종래기술에 비해 돌출한 실질적 특징과 현저한 진보가 요구되고, 실용신형의 경우에는 단순한 실질적 특징과 진보성만이 요구된다.
- 실용성
실용성이란 그 발명 또는 실용신형이 충분하게 제조 또는 사용될 수 있으며 동시에 적극적인 효과를 충분히 얻을 수 있는 것을 말하는데, 즉 현실에서 유용할 것이 요구된다.
- 특허를 받을 수 없는 발명
①국가의 법률, 사회의 공중도덕에 위반 또는 공공의 이익을 해하는 발명
②단순한 과학적 발견
③지적활동의 규칙 및 방법
④질병의 진단 및 치료방법
⑤동물 및 식물변종(단, 해당물질의 제조방법은 특허 가능)
⑥원자핵변환의 방법에 의해 얻어지는 물질
○ 우선권 제도
- 중국은 PCT에 가입되어 있으므로 국제출원이 가능하다.
- 파리조약에 근거한 우선권주장이 가능하며, 우선권증명서의 제출은 출원일로부터 3개월 이내에 하여야 하고, 우선권증명서의 번역문은 필요로 하지 않는다.
- 중국은 국내우선권 제도를 두고 있는데, 이는 최초 중국 출원일로부터 12개월 내에 동일한 주체로 특허국에 특허 또는 실용신형을 출원한 경우 우선권을 주장할 수 있는 것이다.
○ 심사절차
- 발명전리와 실용신형전리에 있어서 상호간의 출원변경은 인정되지 않는다. 그러나, 발명전리와 실용신형전리를 동시에 출원할 수 있는데 이는 우리의 이중출원과 흡사하다.
- 실용신형전리와 외관설계는 무심사주의를 취하고 있으므로 실체심사를 거치지 않고 등록된다.
- 발명전리에 대해서는 우선 방식심사가 이루어지고, 방식에 불비한 점이 있을 경우 보정명령이 이루어진다. 이러한 보정명령에 불응하면 출원이 취하 간주된다.
- 출원공개
출원은 1년6개월 후에는 이를 공개하는데 출원인의 신청이 있을 경우 조기공개도 가능하다.
- 심사청구
발명전리의 실체심사는 심사청구가 있는 것에 대해서만 이루어지며, 심사청구기간은 출원일로부터 3년이내이다. 이 경우 주의할 것은 우선권주장을 동반할 경우 우선일로부터 기산되므로 날짜가 도과하지 않도록 주의한다. 또한, 한국의 경우 제3자도 심사청구를 할 수있으나 중국에서는 출원인만이 심사청구를 할 수 있다.
- 선행기술제출의무
미국의 IDS와 유사하게 심사청구를 하는 출원인은 그 발명과 관련된 선행자료를 제출하여야 한다. 이러한 선행자료의 대표적인 예는 대응외국출원이 있는 경우 당해 국가가 발행한 심사통지 및 그 자료이다. 구체적으로, 심사청구시점에서의 대응외국출원의 서치리포트, Office Action의 사본 및 인용문헌 등이다. 만약, 정당한 이유가 없음에도 이를 제출하지 않으면 출원은 취하한 것으로 간주된다.
- 거절이유통지
실체심사결과 특허요건이 충족되지 않으면 거절이유통지가 발송되고 출원인은 이에 대해 의견서 및 보정서를 제출할 수 있다. 지정기간(4개월) 내에 이러한 답변이 없는 경우 출원은 취하간주된다.
- 등록
거절이유가 발견되지 않으면 특허권을 부여하는 결정을 하여 특허증을 교부하고 그 등록 및 공고를 한다.
○ 심판 및 소송제도
- 특허재심위원회
출원에 대한 거절결정, 또는 특허권의 취소 결정을 받은 자는 이에 불복하여 그러한 통지를 받은 날로부터 3개월 이내에 특허재심위원회에 재심을 청구할 수 있다.
특허재심위원회는 재심을 행한 후 결정을 하고 이러한 특허재심위원회의 결정에 불복할 경우에는 그 통지를 받은 날로부터 3개월이내에 인민법원에 소를 제기할 수 있다.
그러나, 실용신형과 의장에 관해서는 특허재심위원회의 결정이 최종결정이 되며 이에 대해 불복할 수 없다.
○ 특허권 침해에 대한 구제절차
- 침해가 있는 경우 전리권자(특허권자) 또는 이해관계인은 국무원이 소관하는 전리(특허)관리기관이 처리할 것을 요청할 수 있거나, 또는 인민법원에 직접 소를 제기할 수 있다. 단, 특허권의 침해에 대한 구제를 구할 때에는 전리관리기관 또는 인민법원 중 어느 한 곳을 택할지 선택할 필요가 있으며 이들 양쪽에 구제를 요청할 수는 없다.
- 침해에 대해서는 손해배상 등의 민사적 구제만 이루어지고, 형사책임은 이를 물을 수 없다. 그러나, 전리국의 직원 및 관계국가공무원이 사적이익을 목적으로 부정을 한 경우나 정황이 심각하여 바람직하지 않은 사회적 영향을 야기한 경우에는 형사적 책임을 물을 수 있다.
- 전리관리기관은 특허에 관한 것을 관리하는 행정기관이며 각급 인민정부에 대응하는 과학기술위원회에 귀속되어 있다.
- 전리관리기관은 침해사건을 수리한 후 당해사건에 대해 심리하고 침해의 유무에 대해 결정한다. 침해가 성립한다고 결정한 때에는 침해자에 대해 침해금지 또는 손해배상의 명령을 발한다. 당사자는 이러한 명령에 불복하여 그 통지를 받은 날로부터 3개월 이내에 인민법원에 제소할 수 있다. 상기 3개월의 기간내에 제소가 없고 상기 명령에 대해 불이행하는 경우 전리관리기관은 인민법원에 대하여 강제집행을 신청할 수 있다.
- 인민법원에는 경제재판정이 설치되어 있으며, 특허에 관한 사건은 경제재판정에서 취급한다. 1990년 12월 중국에서 처음으로 지적재산권에 관한 분쟁을 전문적으로 취급하는 합의정이 북경시 중급 인민법원에 설치되었다.
- 침해사건의 경우 2심제가 채용되고 있으며, 통상의 경우, 제1심의 관할권은 기층 인민법원에 속하지만 외국인을 당사자에 포함하는 사건은 제1심이 중급인민법원의 관할로 되고, 제2심은 고급인민법원이 된다. 또한, 침해구제를 위한 전리관기기관 또는 인민법원에의 제소도 외국인의 경우는 중국국제무역촉진위원회를 통해 행하게 된다.
참고 : 중국 특허문헌 검색가이드]]>최고관리자Fri, 07 Mar 2014 15:22:30 +0900중국관련 한글 홈페이지 및 유용한 사이트 모음
https://insupark.cafe24.com:443/bbs/board.php?bo_table=0304&wr_id=1
1. 중국개관
추후 더 좋을 자료를 업데이트 하도록 하겠습니다.]]>최고관리자Wed, 12 Feb 2014 01:57:33 +0900 Warning: Unknown: write failed: Disk quota exceeded (122) in Unknown on line 0
Warning: Unknown: Failed to write session data (files). Please verify that the current setting of session.save_path is correct (/insupark/www/data/session) in Unknown on line 0